På denne siden beskrives hva en utbyggingsavtale er og hvordan prosessen er for disse i Stjørdal kommune.

Hva er en utbyggingsavtale?

En utbyggingsavtale er en avtale mellom kommunen og grunneier eller utbygger om utbygging av et område, som har sitt grunnlag i kommunens planmyndighet etter plan- og bygningsloven og som gjelder gjennomføring av kommunal arealplan, jf. plan- og bygningsloven § 17-1. 

Dette er i hovedsak en avtale om opparbeidelse av en planlagt eiendom med nødvendig infrastruktur, offentlige anlegg etter lov og forskrift og andre krav som følger av planbestemmelser. Offentlige anlegg kan omfatte ledninger for vann, avløp, fjernvarme, samt vei, grøntområder og mer. Plan- og bygningsloven har blant annet regler om opparbeidelse i kapittel 18, og det finnes mer informasjon i gjeldende reguleringsplan(er) for det planlagte tiltaksområdet. 

Gjennom utbyggingsavtaler kan en utbygger ta del i et «spleiselag» til nødvendig infrastruktur i et utbyggingsområde. Utbyggingsavtaler gir kommunen en aktiv rolle i gjennomføringen av utbyggingsprosjekter.  

Hvorfor utbyggingsavtaler?

Kommunen har et ansvar for å bidra til samfunnsutvikling og det offentlige rom.

Overordnede planer som kommuneplanens arealdel, andre kommunedelplaner, reguleringsplaner og planprogram beskriver utformingen av offentlig infrastruktur og offentlige rom. Det lages også planer hvor disse infrastrukturtiltak er tatt inn som rekkefølgebestemmelser. Hvem som skal bygge og hvem som skal finansiere de offentlige tiltakene avklares i utbyggingsavtalene.

Utbyggingsavtalenes innhold

Kommunens krav til utbyggingsavtalens innhold kan omfatte samtlige regulerte og lovmessige krav og rekkefølgebestemmelser, men er ikke begrenset til disse. I plan- og bygningsloven § 17-3 kan man finne lovens rammer for utbyggingsavtaler.

Typiske krav som inkluderes i en utbyggingsavtale er:

• Krav til vei, vann og avløp 
• Krav til gang- og sykkelveier 
• Krav til friområder, lekearealer og grøntstruktur 
• Boligpolitiske tiltak og bygningers utforming 
• Fordeling av boligtyper og leilighetsstørrelser og sikring av minstestørrelse 
• Krav til utforming som går lenger enn det som kan vedtas i plan (livsløpsstandard, krav til universell utforming, tilpasning til ulike brukergrupper, krav til kvalitet/energieffektivitet mv.) 
• Spesielle infrastrukturtiltak som følger av den konkrete utbyggingen (tyngre eksterne veianlegg og vann- og avløpsanlegg, belysning og skilting og turveier, herunder etter omstendighetene også skiløyper/ skibruer mv.)
• Miljø- og kulturtiltak (støyskjermer, håndtering av forurenset grunn, kvalitetstiltak i byrom og parkområder, miljøoppfølgingsprogram etter bestemmelsene om konsekvensutredninger mv.)
• Organisatoriske tiltak (for eksempel etablering av velforeninger, organisering i forhold til privat drift og vedlikehold mv.) 

En utbyggingsavtale er som hovedregel gjenstand for kunngjøring og offentlig ettersyn, se plan- og bygningsloven § 17-4.

Aktører som anser utbyggingsavtaler aktuelle for sitt prosjekt forventes å ha kjennskap til regelverket om utbyggingsavtalers innhold og bør sette seg inn i dette. Lovdata om utbyggingsavtaler

Utbyggingsavtaler i Stjørdal kommune.

Stjørdal kommune har med hjemmel i plan- og bygningsloven § 17-2 bestemt at en utbyggingsavtale forventes ved alle større tiltak og planlagte utbyggingsprosjekter i kommunen eller andre tiltak knyttet til offentlige anlegg, teknisk og grønn infrastruktur og tiltak som er nødvendige for gjennomføring av kommunens arealplan.

Under finner du Stjørdal kommunes vedtak om dette (sak 72/12). Mer informasjon finnes også under i utdrag fra Kommuneplanens arealdel 2013-2022 og Boligsosial Handlingsplan om utbyggingsavtaler:

Utbyggere oppfordres til å gjennomgå de aktuelle bestemmelser om rekkefølgekrav og andre plankrav som gjelder for Stjørdal kommune. Disse finner du her: Kart med arealplaner

Mer om utbyggingsavtaler i Stjørdal kommune

I Stjørdal kommune kan man inngå utbyggingsavtale både etter anleggsbidragsmodellen eller justeringsmodellen, basert hva som passer akkurat ditt prosjekt.

Utbygger/grunneier betaler kommunen for å bygge

I avtale om anleggsbidrag vil grunneier eller utbygger betale et nærmere avtalt anleggsbidrag til kommunen for opparbeidelse av eiendommen med de nødvendige kommunale anleggene. Bidraget er eks. mva da kommunens arbeid ikke er merverdiavgiftspliktig. Ved bruk av anleggsbidragsavtale skal utbygger overføre eiendomsrett/bruksrett til nødvendig areal til kommunen før oppstart. 

Utbygger/grunneier bygger selv

I en avtale etter justeringsmodellen vil grunneier eller utbygger finansiere, prosjektere og bygge de kommunale anleggene etter planer som er teknisk godkjent av kommunen. Kommunen overtar anleggene med tilhørende grunn og rettigheter vederlagsfritt etter godkjenning og ferdigstillelse. Avhengig av tiltaket vil dette kunne nødvendiggjøre avtale om overføring av justeringsrett, jf. mva-loven kapittel 9 med videre henvisninger. Avhengig av innholdet og omfang av avtalen og det planlagte tiltaket kan lov om offentlige anskaffelser komme til anvendelse, og dette vil være et forpliktende ansvar fra utbyggers side.

Prosessen med utbyggingsavtaler

1. Kunngjøring om oppstart: Oppstart av forhandlinger mellom Stjørdal kommune og utbygger/grunneier kunngjøres på kommunens hjemmeside. Kommunalteknikk forhandler utbyggingsavtaler på vegne av Stjørdal kommune.
2. Innspill: Berørte parter har mulighet til å komme med innspill og kommentarer.
3. Utkast: Utkast til fremforhandlet utbyggingsavtale legges ut til offentlig høring.
4. Vedtak: Avtalen sendes til politisk behandling. Kommunestyret ved formannskapet vedtar utbyggingsavtaler. Politisk behandling skjer parallelt med eller etter reguleringsplanarbeidet.

Øvrige krav

Stjørdal kommune forventer at utbyggingsavtale er ferdig forhandlet og tiltrådt av utbygger før tidspunkt for rammetillatelse, og evt. anleggsbidrag forventes innbetalt før tidspunkt for igangsettingstillatelse. 

Det er en målsetning at en avtale skal utarbeides og følge planarbeidet i kommunen så langt det lar seg gjøre for best mulig effektivitet. Utbyggingsavtalens innhold er ikke bindende for Stjørdal kommune før endelig vedtak om dette er fattet, og binder på ingen måte kommunens myndighet i plansaken.  

Kunngjøringer

Her finner du kunngjøringer om oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtaler og utbyggingsavtaler til offentlig ettersyn.